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开发商没饿死,房价未腰斩,世人最爱的反转并未出现

来源:葫芦娃 楼市参考 2018-09-11 09:24:00

[摘要] 世人最爱反转,尤其是那些违逆“亘古恒久、自然规律”的反转。

中国平均房价从1000元/㎡涨到7000元/㎡,一共走了漫长的17年。

但却总有人认为,一个17年的漫长行情,就在这个月,就在今夜,立即就会发生一夜之间的断崖式“闪崩”。

世人最爱反转,尤其是那些违逆“亘古恒久、自然规律”的反转。


1


过去的两个月,人民都在为开发商的“缺钱潮”或忧心忡忡,或弹冠相庆。

前天融资失败,昨天无力拍地,今天降薪裁员……层出不穷的新闻和解读,给人一种错觉:明天就是房企的末日。

上个月下旬,A股房企陆续披露半年财报数据:

上半年,A股135家上市房企总营收7740亿元,同比上涨24%;净利润合计852亿元,同比增长38%,上市房企货币资金接近1.1万亿元,同比上升21%。

上半年,平均每家上市公司约赚6.3亿元,平均每家比去年多赚约1.73亿元。

收了乐视的融创,去年赔了165亿,被孙宏斌戏称,“此举,壮士断头”。打包万达文旅,融创花了630亿,被媒体预测,“融创可能被肥肉噎死”。

财报一出,融创净利润,翻了两番。

△图片数据来源:吴晓波频道

这一年的恒大,鲜有耳闻。我们对于恒大的印象,似乎还停留在高杠杆、敢举债和低利润的时代里。

上个月,恒大财报披露,净利润530亿,同比翻番。

△图片数据来源:吴晓波频道

恒大一家房企的净利润,是前五家房企的利润总和。

2018年,所有人都口口声声说,这是有史以来,最困难的一年。

缺钱潮、流拍潮、降价潮、还债潮、监管潮……一潮又一潮的把房地产淹没,把房企淹没,无数人翘首以盼,崩盘之日的到来。

事实告诉我们,在最困难的年月里,房企仍然是大把赚钱的。

或者说,这个市场也并非我们想象的如此艰难。


2


两个月前,在自媒体的喧闹下,厦门楼市成了人民的笑话。

暴崩、腰斩、成交凝滞、抛盘潮……评价一个楼市的所有恶毒词汇,全都砸向了厦门,字字如刀。

相反,几乎是看空厦门的我,在此时却异常理性。

其实,厦门的供求关系并非恶化到难以想象的程度。

恰恰相反,这是一个非常健康,甚至略带紧缩的市场。

在上半年,集美之外的厦门各区,供求关系基本平衡。甚至同安、湖里、海沧等区还出现了微微的供不应求

在略微紧缩的健康供需下,厦门房价在大盘下跌了13%,剔除2017年底所产生的大量泡沫之后,已经基本止跌,成交量已经逐步回暖。

比如价格回调后的翔安区,近2个月的短期成交量已经达到了近年的峰值。

厦门的腰斩和暴跌并未出现,甚至永不会出现。

为何我敢这么肯定?

这是2014-2017年的厦门土地成交数据——

满满4年,厦门一共成交66宗住宅用地

而单单2017年一年,郑州住宅用地成交363宗。

郑州1年的土地成交,相当于厦门的20年。

虽然郑州面对的是整个河南,而厦门也面对着整个闽南和闽商。

站在这样的供需关系下,你就能明白,我为什么敢坚定地说,厦门的房价不会腰斩和暴跌。

能够对一个城市的房价起到决定性影响的,只有供需,而非恶毒的揣测。


3


422封岛后的海南,也成了自媒体嘲笑的对象。

在海南封岛后的第二天,网传爆文,“海南封岛,关门打狗”。

事实上,海南在422封岛后,整体均价不仅没有暴跌,甚至还出现了小幅的上涨。

事实上,海南在422封岛后,需求量不减反增,供应量再次下降,全岛的供需关系仍然处在供不应求的紧张局面中。

事实上,海南在422封岛后,库存量再次连续下滑,去化周期下降至不足8个月,排在末尾。

事实上,写出爆文的自媒体赚足流量,而嘲笑者们,也再次沦为被收割的对象。

要理解海南的市场,必须先理解下面6个字。

“小市场、大冲击”。

2006-2017年,海南一共卖了约50余万套的商品住宅

2017年,重庆单市卖了43万套;

郑州单市卖了27万套;

武汉单市卖了26万套……

内陆城市一年的销售量,相当于海南的5-8年!

这是一个超级小市场!

这样的小市场,面对的却是13亿的庞大内需。2016年雾霾季来临,房价翻番,人民把目光聚焦到了海南,这样城市、这样的海景竟然没涨?

当13亿的中国人开始涌进年均只有6万套的小市场,三亚抢完抢陵水,湾区抢完抢海口,东线抢完抢西线。房荒来了,抢房潮来了,房价暴涨期也来了。

小市场遭受了大洗劫。

理解了这句话,也就能理解,为什么从90年代开始,海南就开始遭遇一波又一波的洗劫,房价几乎在瞬间就能一夜翻番。

而未来的海南,依然是一个小市场。

全岛禁止填海、中线禁止开发、严控海岸线红线……在这样的开发政策倒逼下,上半年的海南土地供需再次紧张。

2018年上半年,海南供应土地1994亩,而总成交量是2489亩,供不应求持续保持,海南的土地市场仍然在吃老本。

只要海南的小市场依旧保持,海南的机会就永远存在。


4


在小白逻辑里,周期是以“天、”来计算的。

买入时总爱抄底,尤其是能“磕一手血”的底是。买入第二天,就开始想怎么抛。

总希望第二天就能大行情暴涨,尤其是“万年难遇”的史上大牛。

抛出后就想暴跌,第二天就是暴跌。尤其是能把“所有人套牢”的暴跌熊市。

所以,自媒体尤爱惊悚,只关注表象,总忽视逻辑。暴涨、翻番、暴跌、腰斩、流拍……是他们的翘首以盼,10万+就是他们的命。

他们眼中的市场逻辑是:

今天央行刚放水,明天房价就能暴涨;今天刚有房产税的讨论,明天房价就能暴跌50%。

然而,真实的市场并非如此。

正如前文所说,中国的房价从1000元涨到7000元,尚且走了17年,在这17年的背后,是国力的支撑、城市化的进程、人口的流动。

凭什么一朝一夕之间,就能跌去八九年的涨幅,抹去城市化的10年进程。

真正的资产配置者,是如何看待市场的:

在熊市中寻找结构性的机会,做好现金流,静静地蛰伏等待下一波的行情。

你就拿当下的市场来说。

厦门的回调,恰恰就是刚需上车的好时机。

岛外房价下跌的集美杏林湾,恰恰就是岛外交通最方便、配套最成熟的区域。32000的万科金域华府,堪称是岛外性价比的项目。

海南的政策强压,恰恰也是符合条件者入手的好时机。

前两天,海口观澜湖板块的融创观澜湖入市了。

因为连续被约谈的原因,海口限价再次升级。融创观澜湖的精装高层一口价17300元/㎡,不分楼层、不分朝向,被强制下调了6000元!

与周边项目的毛坯价格相比,足足有8000元的价差。

4个月前,这还是均价2万2,还需要全款找关系抢的项目。

同样的机会,也出现在郑州。

郑州的绿博组团,区域内洋房均价17000元/㎡,高层均价13000元/㎡。

但是,同样因为限价的原因,某个即将开盘的项目,洋房预计会开出13000元/㎡以内的均价。

洋房均价比高层还要低,这就是大郑东范围内,洋房的价格底。

以上都是这些城市中,结构性的行情机会。

现在正确的做法就是:找到类似机会,保持现金流,等待下一个周期的到来。

真正的资产配置者,要像一个猎手。

寻找机会、保持体力、静静蛰伏、等待周期。

THE END

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户型 四居室(146.00㎡)三居室(127.00㎡)三居室(126.00㎡) 收房时间   开盘时间 2018-6-02

容积率:2.30

绿化率:30.00

免责声明:凡注明“来源:房天下”的所有文字图片等资料,版权均属房天下所有,转载请注明出处;文章内容仅供参考,不构成投资建议;文中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;文中出现的图片仅供参考,以售楼处实际情况为准。
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恒大御景半岛门口的店铺现在什么价格啊

2023-08-06 12:00:15 PC楼盘详情页 回复(0) (0)

楼间距看沙盘看不太清晰,希望后期房子采光能好一些。楼盘间距较适中,采光相对较好,居住舒适度较高。

2019-11-01 05:20:38 PC楼盘详情页 回复(0) (0)

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