近两年来，关于楼市，我们听到的词就是调控。从2016年10月以来，楼市调控已经进行到第五轮，且调控势头丝毫不减，研究显示，今年5月，各地楼市调控政策发布次数，刷新了历史单月记录。
 
为何政策发布如此频繁？这一波调控有哪些新变化？楼市严调控是否还将持续？买房将更容易吗？

五轮调控之下，限购、限贷、限价、限售、摇号悉数上阵，楼市调控力度前所未有。然而，除了个别城市房价有所回调之外，大多数城市房价仍没被控住。
 
尽管如此，楼市调控仍在升级。

统计显示，今年以来截至5月份，房地产调控政策发布次数已多达159次。其中，5月份，超过40个城市发布多达50次的调控政策，刷新了历史纪录。从5月调控政策的城市分布来看，主要以三四线城市为主。

两年五轮调控，一轮猛过一轮

从2016年10月以来，不到两年时间，楼市调控已经进行到第五轮，且一轮猛过一轮。我们首先来回顾一下楼市调控的全过程。

轮调控
时间：2016年10月开始
主要内容：限购、限贷
 
轮调控始于2016年10月。当年，一二线热点城市，房价一改2015年的萎靡不振，出现大幅上涨，抢房热潮再度甚嚣尘上。
 
于是，在十一前后，以北上广深、合肥、厦门、武汉、南京、苏州、杭州为代表的一二线城市，集体出台楼市调控政策，主要政策内容涉及限购、限贷。
 
这是本轮楼市周期的轮大调控，结果众所周知，除了深圳在统计数字上“平稳”了以外，其他地方基本都不为所动。

第二轮调控
时间：2017年3月开始
主要内容：限购、认房又认贷、提高二套房首付比例
 
第二轮调控始于2017年3月。每年此时都是楼市活跃期，北京、广州等地一天一个价，恐慌式抢房重现江湖。于是，多地升级调控，除了进一步加码限购外、认房又认贷、提高二套房首付比例等传统手段都悉数用上了。
 
在政策严控之下，北京楼市热火暂时熄灭，一年之后，北京房价大跌10%左右。而其他城市基本未受太大影响。

第三轮调控
时间：2017年7月开始
主要内容：限价

第三轮调控则诉诸于限价，从2017年7月开始覆盖到几乎所有一、二线城市。
所谓限价，就是政府对于新房设定备案指导价，一切新盘都需根据指导价进行销售，如果高过指导价范围，则不给予网签，甚至不再给予预售资格。
 
显然，限价只是统计游戏。限价令之下，在统计数字上房价貌似被控制住，但阴阳合同却愈发泛滥。
 
关于阴阳合同，由于最近崔永元炮轰范XX的事件为大家所熟知。楼市的阴阳合同，就是限价之下，一份满足政府限价要求的购房合同，一份开发商私自加上的装修合同。
 
比如某地新盘限价2万元，而周边二手房3万元，一、二手房价格严重倒挂，开发商于是采用双合同模式，先签一份2万的购房合同，再签一份1万的装修合同。
 
价格不仅一点没少，但由于装修合同贷款期限、首付都有限制，原本300万的房子只需要90万首付。结果双合同之下，购房合同（200万款项）首付60万，装修合同（100万款）首付基本都要50万以上，且贷款周期更短，整体首付反而增加不少，居民购房负担不降反增。
 
看到前三轮调控毫无效果，第四轮调控祭出新手段：限售。

第四轮调控
时间：2017年9月开始
主要内容：限售

犹记2017年9月，一夜之间，重庆、长沙、南昌、贵阳、南宁、石家庄、西安、武汉8城同时升级调控，其中6城剑指限售，限售时间2-5年不等。
 
直至当年12月，接近50城发布限售，楼市冻房，这在楼市调控史上还是头一遭，这标志着楼市正式进入“锁盘”时代。
 
锁盘或许能遏制住新盘流动性、减少投机性炒房，但仍然无助于缓解市场情绪。

于是，第五轮调控上场——买房摇号。

第五轮调控
时间：2018年年初
主要内容：买房摇号
 
2018年年初，包括杭州、成都、武汉、上海、南京等城市推出买房摇号手段，并且明确要求在摇号过程中对刚需做一定的倾斜。
 
然而，除了个别城市房价有所回调之外，大多数城市房价仍没被控住。

5月份研究院数据显示：

40个典型城市成交面积环比增加12%。
4个一线城市新房成交面积环比增加29%。
18个二线城市新房成交面积环比增加11%。
18个三四线城市新房面积环比增加12%。

调控如此之紧，为何房价依然故我？

159次调控政策发布，为何还是没能控制住房价。有业内人士认为，房价的普遍性下跌不是国家想看到的结果，温和的慢牛式上涨才是的出路。
 
以史为鉴，过于激进的措施往往会带来一场灾难。

80年代末，日本通过大幅加息、征税等组合拳“成功刺破”日本楼市泡沫，结果日本陷入了失落的30年；同样是80年代末，戈尔巴乔夫的“休克式改革”一举让苏联成为历史名词。3年前，中国股市的“休克式疗法”更是让A股上演千股跌停的历史奇观。
 
虽然市场上有舆论认为土地财政是官方对中国高房价投鼠忌器的根本原因，其实，即使没有土地财政，出于国家稳定需要和历史经验教训，国家也绝不会采取让房价下跌的“休克式疗法”。
 
所以，一边是加紧抢人，一边是各种调控政策密集出台。正如某位地产研究机构负责人向小诺透露，“各地人才政策吸引人才过来之后，也增加了购房的需求，供需紧张带来房地产市场的上涨预期。”
 
159次调控政策的作用是限制房价非理性上涨的涨幅，同时引进更多的人口为房价的持久上涨提供需求支撑，以防房价掉头向下。

未来楼市调控将如何演变？

未来，楼市调控将何去何从？

1、摇号买房或将成为标配。

随着不断有新的城市加入，摇号买房与限购、限贷、限价、限售等调控手段一起成为楼市调控的“常规武器”。
 
业内人士表示，摇号买房会出现在两类城市，一类是楼市热度较高的城市，包括房价上涨压力较大、供需矛盾突出的城市，以新一线城市和部分热点三四城市为主；另一类是存在较多楼市乱象亟待规范的城市，违规现象包括捂盘惜售、收取“茶水费”、未公示开盘房源等，通过摇号可以同步加强规范。
 
2、限制投资力度加大。

前不久，海南出台了被称为“史上最严”的限购措施，调控政策规定非琼籍家庭只能买一套房，且首付比例不低于7成， 5年内禁止转让。
 
在“房住不炒”的总体调控思路下，投资和投机性需求持续被打压，相信在未来出台的调控措施中，限制投资的力度会越来越大。
 
3、限购范围扩大。

越来越多的迹象表明，限售已经从热点二线城市扩散到三四线城市。
 
专家表示，限售范围的扩大在情理之中。相比较而言，限售措施是一种比较有效的调控手段，尤其是对于抑制投资投机性需求来说直接有效。
 
未来三四线城市房地产限售政策将向二方面延伸：一方面，下半年加入限售的城市的年限可能进一步有所拉长。另一方面，部分三四线城市限售会进一步细化成“因区施策”，就是主城区限售，郊区的房地产要去库存，并不会再搞一刀切的模式。

END

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