2018年10月，对于棚改的走向又有了新的暗示

会议明确要求：商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

当然也说明了，保持中央财政补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行

棚改政策将会像楼市调控一样开始分化，库存多的城市依然将加速棚改，楼市需求也有一定支撑。但对于前期库存已经明显减少的城市，棚改政策对市场刺激作用将继续减弱

为什么需要重视棚改
 

01

3年多前，广大二三四五线城市房地产库存积压严重，咋办？那就拆迁货币化安置。

具体办法就是投放基础性货币给国开行等政策性银行，银行可以拿债券做抵押，获得期限极长、利率极低的贷款。中文名叫抵押补充贷款，简称PSL。地方政府再从国开行等政策性银行，获得棚户区改造专项贷款。

这个钱地方政府可以分20到25年偿还，利息也是很低，每一年还贷压力很轻。类似于老百姓买房经常使用的按揭贷款。

有了PSL，地方政府也可以低利率按揭，定向用于棚户区改造。

3年多，定向投放了大概2万亿的PSL，不仅帮助大部分三四线城市去库存，还拉动了和房地产相关数十个行业的发展。

所以你可以看到，过去两年，广大三四线城市不仅库存去的快、房价涨的猛，水泥、钢材、木材等相关建材行业的价格也是飞涨。

02

江苏扬州，一个典型的三线城市。2016年开始缓涨，2017年大涨持续到2018年上半年，当下房价尤其二手房价开始微跌。

也就在这个周期内，扬州的棚户区拆迁轰轰烈烈的开展了。城郊结合部所谓城中村成为拆迁重点。80%都实行了货币补偿安置。

每家大概能拿到200多万的赔偿款。如果家里人口多，多一个人补偿10万到20万元不等。

短短去年一年，城北板块拆迁户数就达到了3000多户，赔偿款总数大概在70多个亿。资金来源就是棚户区改造定向贷款。

一个板块瞬间涌进70多亿的增量货币，造成的后果就是板块内新房、二手房严重供不因求，一手房开盘必抢，秒光。二手房房东报价，一天一个价，夸张的更是一个一个价。

你不要，后面排队的多了去。甚至于部分房东看到买房人络绎不绝，咨询电话此起彼伏，一天几次毁价后，干脆不卖了。怪象频出，大量的拆迁户手里拿着现金，买不到房。

另外还间接刺激了其他非拆迁户们的焦虑心理，看涨预期高涨，不管有房还是没房，无论刚需还是改善，都争先恐后纷纷入市。

03

所谓短期看货币，中期看土地，长期看人口。

短周期，房价一定是一个货币主导的价格游戏。大量的城中村拆迁硬生生的制造了购房需求，大量增发货币通过这个渠道，短时间高密度巨量流入包括我家乡扬州在内的大量三四线城市。

伴随而来的，就是房价的上涨。

棚改火热，楼市看涨，导致的直接后果就是库存迅速去化。不管什么房子，无论品质好还是坏，日光成为常态。

家乡的新房库存迅速降到6个月、5个月、4个月、3个月去化周期。

于是乎，棚改拆迁导入大量货币，刺激需求，开发商锦上添花，又刺激了需求。城市群体性看涨预期正式形成。

04

棚改货币定向放水，按照底层强大的逻辑，演变进化成我家乡三线城市全民的狂欢。

于是，有了后来三套限购，三年限售。迅速锁定新房和二手房的流动性。

这逻辑里显然是隐藏着大智慧。

棚改去库存，提高城镇化水平，改善了部分老百姓的生活居住条件。去库存同时，刺激了需求，看涨预期形成，土地也能卖出好价钱。涨的差不多了，可以了，不能再涨了。限购限价限售，锁定流动性。

环环相扣，逻辑严密，库存漂亮的转移到拆迁户和其他居民手中。最后政策加码，长期持有，可以保值，但必须耐心的等个五年十年。

这是政策鼓励的财产性收入，但严禁投机炒作。

05

尽快取消商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县货币化安置优惠政策。

棚改拆迁政策到今天终于逆转了。说明三四线的库存估计去的也差不多了。

取消棚改货币安置，收缩PSL。

我现在最担心的是，取消货币化安置政策，在当下二三四线城市土地市场纷纷流拍，未来怎么办

7月以来，杭州、苏州、南京、镇江等二三线城市先后出现土拍流拍现象，没有流拍的地块许多也是以底价成交。

土地市场传导楼市，寒意凌冽。金九银十也没有激发他们的活力。

当下棚改拆迁政策逆转，市场相当一部分购买力会瞬间消失。需求端的重大变化，对二三线的影响不同，分化严重。

棚改拆迁货币化安置在二线城市基本上比例在20-30%。但在三四线城市比例普遍都在60%-80%。棚改定向货币的水没了，冲击的还是三四线城市，对二线城市的影响不是很大。

三四线城市的棚改拆迁不给钱了，棚户区拆迁改造还是要继续，新三年计划一直持续到2020年。

未来两三年内，大量的拆迁安置房又将卷土重来。在商品房之外，多出了巨量的房屋供给。需求端少了拆迁户们真金白银的刚性需求，新房还是二手房销售将更加艰难。供需矛盾发生逆转，未来供大于求将成为常态。

重构生态的过程将是非常漫长和痛苦的。三年来，通过棚改去库存，激发的一轮三四线城市房地产牛市，由于后续增发货币的水断流了，房价已经失去了继续上涨的动能。

过程的痛苦，不是每一个市场参与者都能够坚忍的。下一波等待周期也许会相当漫长。洗尽铅华，大浪淘沙，活下来的都是牛人。穿越周期的勇者，才是真正的勇士。

06

三四线买房人，刚需自住该买当然还是要买，不过也不用像之前那样心慌，时刻关注楼市，保持对市场的敏感。做一个时刻准备的有心人，房子可以挑到满意的为止。

以上为正文，来自真叫卢俊的伍豪

宁德地图找房点击链接地址：

https://m.fang.com/map/?c=map&a=xfMap&city=ningde

喜欢就分享

吐槽请留言

转载请联系

+小房君|房天下个人微信

宁德福晟碧桂园·天骄400-890-0000 转 847893

推荐理由：福晟碧桂园·天骄择址宁德市蕉城区八一五东路，据守城央。宁德实体山景公园——镜台山公园、东望潋滟东湖水景。铸构面积约110-128㎡的纯板式洋房，南北通透，错落布局，一户一景，传袭千年蕉城央商史文脉，携“天字系”精工产品于城央之上再造繁华。

效果图

容积率：2.33

绿化率：25.00