5月23日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院三家研究机构成立的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在北京发布《2019中国房地产上市公司10研究报告》。

金融监管不放松

精细化管理与创新持续推进

2018年以来，金融生态环境持续优化，金融监管不断完善和加强，金融政策继续强调严监管、防风险、促稳健，维护金融市场平稳运行。融资渠道结构性调整，向政策支持领域和优质房企倾斜，资产证券化继续获支持，ESG理念为企业提供新思路。

融资环境收紧

融资渠道结构性调整

2018年，房企融资环境保持收紧态势，信用债发行回暖，信托等非标业务规模收缩；海外发债和资产证券化成为房企青睐的融资方式。

信贷平稳，保障房获支持

房地产贷款增速平稳回落，贷款结构有所改变。2018年全年中国新增房地产贷款6.5万亿元人民币，同比多增1万亿元，占同期各项贷款增量的40.3%，较2017年占比略有降低。

2018年，银行优化授信结构，围绕住房租赁、房地产资产证券化和房地产权益性投资等行业发展方向，动态调整信贷政策。2018年末，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，保障房全年新增9838亿元，占同期房地产开发贷新增量的53.9%。

融资加速，公司债发行规模大涨

2018年，房地产行业信用债融资规模为5488.67亿元，同比增长65.55%；融资成本为6.18%，较上年同期增长0.14个百分点。从信用债种类来看，公司债占比达46.42%，中期票据占比为27.60%。

2018年以来，公司债发行规模较上年明显提高，2018年房地产企业公司债发行规模为2422.1亿元，同比增长181.8%。中票发行热情不减，2018年，中期票据发行规模1522.1亿元，同比略微增长3.7%，债券评级以AA+及以上产品为主。

海外融资热，融资成本攀升

受国内紧信用、去杠杆政策的推行，房企加大海外融资力度，2018年海外债发行规模达3621.44亿元，同比增长29.8%；2019年伊始，房地产企业迎来一波海外发债热潮，一季度，房企海外债发行规模达1463.34亿元，同比增长57.14%。

融资成本不断攀升，2018年，海外融资成本上涨明显，融资成本为7.72%，其中四季度融资成本为9.12%，较年初大幅度上涨。2019年一季度，海外融资成本也在不断上升，海外融资成本为8.70%，较上年同期增长2.4个百分点。

信托新增减少，“双集中”现象明显

2018年，资管新规进一步加强对险资、信托的监管力度，信托公司地产融资业务更趋审慎；房地产信托出现“双集中”现象，房地产信托更愿意选择优质房企进行合作以降低项目风险，投资更愿意向处在热点区域的项目集中。

资产证券化受青睐，供应链ABS成亮点

房企从长租试水到加速扩张，资产证券化融资规模急速增加。2018年，房地产行业资产证券化规模2768.11亿元，同比增长72.29%；2019年一季度，资产证券化规模为780.48亿元，同比增长73.03%。

供应链ABS成亮点。2018年，房地产行业共发行保理类供应链金融资产证券化产品161起，规模合计1173.14亿元，占资产证券化总规模的42.38%，基础资产类型以应收账款为主；2019年一季度，房企共发行57支供应链金融资产证券化产品，规模达429.55亿元，占比进一步提高，达55.04%。

融资需求迫切，中小房企扎堆赴港上市

面临着融资难度加大和融资成本不断走高的难题，赴港IPO不仅能够拓宽融资渠道助力规模发展，也有利于扩大企业的品牌影响力和业绩规模。

2018年共有12家房地产企业赴港上市，其中正荣集团、弘阳集团、美的置业等6家房企在2018年上市成功，共募集资金99.1亿港元；德信中国和银城国际也分别在2019年2月和3月上市成功。

ESG管理理念来袭，助力企业价值提升

在A股入摩、大量外资涌入和政府大力倡导绿色金融的背景下，房地产上市公司积极拥抱ESG理念，把握企业价值重估新机遇，迎来企业融资新契机。

2018年，中国房地产上市公司ESG信息披露更加完善，在独立性、连续性、覆盖度、规范性和透明度等方面取得较大进步。

ESG管理能有效提升企业的内外部投资价值，增强投资者对企业未来发展的信心，尤其是在拓宽房地产上市公司融资渠道方面的重要作用，受到房地产企业的重视。

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