时间过的真快，马上就到了金九银十，这两天有两个消息广为流传：

1、是央行副行长说房贷利率不会下降；

2、是恒大又在打折了，7.8折。

先说个：

央行副行长刘国强公开表态：房贷增量不扩张，房贷利率将不会下降；房住不炒的定位不能偏离；避免把房地产工具化；不把房地产当做刺激经济的手段。

这消息一出，有人欢喜有人愁，高兴的是哪些人呢？就是现在还买不起房子的人，他们盼望着利率不下跌，然后房价就可以下跌了。

而愁的是等着买房的刚需，利率不降，意味着购房成本就变相增加了。

然后刚需就开始纠结起来了，那利率如果不下降的话，要不要等一等呢？关于这个，我以前写过文章，利率和房价的取舍。

其实你可以算一下贷款30年，总利息支出和房价下跌幅度，哪个更多，假如房价跌了比较多，比如一线城市一套500万的房子年底可以砍价10万以上，而利率只是再次上浮5%，那其实也是划算的，因为你贷款30年的总利息是多出20万，但基本上没有几个人真的会住30年才会卖房吧，很多人住个五年八年就换房了，只要不超过15年就是划算的。

而且利率的变化，我相信不会浮动太大，因为本身有些城市现在的房贷利率就已经上浮挺多了，再上浮的空间不大了。

比如合肥，目前首套房贷部分银行已经从原来上浮20%上升到上浮25%，但大部分银行依然维持在上浮20%，因为上浮20%已经太多了，而他们吸收储蓄的利率又不高，银行只要维持一定的利润空间就可以，毕竟国有银行不止是为了盈利，还承担着社会责任，也还是要有点道德的血液。

顶多是延长贷款周期，要么就是停止二手房贷款，合肥18家银行中，就有12家银行不做二手房贷款，连建行、中行、农行这种都拒绝做二手房，剩下能做二手房贷款，也要排队6个月以上。

至于没有额度，那就等吧，你要催的急，那就不接单，或者退单。

银行放款慢，或者不贷款，直接影响的就是成交量，因为业主卖了房，拿不到余款，也就没办法再去换下一套房子，成交周期原来是3个月全部搞定，现在延长到6个月以上，这不仅影响二手房，也会影响新房。

所以只要银行收紧贷款，市场就免不了受影响，而成交量一旦下降，成交价就会受影响，因为着急出售的业主就需要先降价才能先成交，这也是为什么每年往往都是年底打折促销，笋盘多，砍价好坎的原因。

因为银行也是每年上半年额度宽松，下半年额度紧张，所以利率上往往也是下半年提高，上半年又下降。

恒大在范围内打响了金九银十促销枪，532家楼盘，闪购7.8折，包括江苏、广东、四川、重庆等各地。在8月20日至10月8日期间，每日推出不定量的特价房。

大家还记得去年金九银十吗？

恒大从2018年9月就率先启动了范围的大型促销活动，536个楼盘，基础优惠89折，3个月内付清全款93折，公寓商办类产品6折优惠。

恒大每年一到金九银十都会打折，冲刺下半年业绩。目前樱桃朋友圈的恒大朋友已经开始刷屏了，基本上住宅都只有95折，恒房通推荐可以多个98折，有的楼盘会有特价房。

不过开发商打折促销的信息被媒体放大后，也会影响市场情绪，去年9月份，万科高喊活下去，这种恐慌情绪很容易传导，一片降价促销潮，碧桂园在多个城市降价，引发业主维权潮，看跌的预期很快就席卷。

今年会不会重演去年9月份之后的市场行情呢？

从银行收紧贷款来看，今年9月之后的行情肯定也不会太好，出现打折促销的现象肯定也会越来越多，我早几天也报了广州已经有楼盘在降价了。所以对于刚需来说，年底确实是个好机会。

但很多人一看到降价了吧，期望值又拉高了，希望再降点，总觉得房价还高，没有降到位，所以即使碰到有笋盘，也纠结着不想买，结果过完年后，市场又回暖了，原来的二手房笋盘被别人买走了，开发商的折扣可能也没有了，又后悔莫及，眼看着市场回暖后，又担心房价上涨，匆匆忙忙赶快看房，最后以比年前多几十万的价格买下同一套房，这就是大多数人买涨不买跌的购房心态。

肯定很多人又会来驳斥我，你怎么就知道过完年（农历年）市场会回暖呢？

其实从2016年10月以来，很多城市到现在陆陆续续调了这么久，现在的调控政策已经比较稳定了，不会有什么大的变化，即使有调整，各个城市也都只是微调，因为政策已经说的很明白，就是要三稳，稳房价稳地价稳预期。

从卖方来说，一般过完农历年大家也不需要急着用钱了，而且两会开完后的形势也明朗了。

而从买方来说，购房者在观望一段时间后，如果自己想要的房子没有出现大的下调，就会等不了，因为现在都是刚需和刚改的市场，他们不会无限期的观望，然后需求就会集中入市，市场成交回暖，在需求集中释放后，市场又会再次冷淡，因为限购限贷没有放开嘛，没有新的需求诞生，市场就是在这样的震荡中前行，好一阵差一阵。

所以才会有成交量低和反弹，需求萎缩和集中释放的时候，大部分人都没办法做到逆势行动，其实成交量低的时候，往往是入市的好时候。

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