众所周知，房价和地价息息相关。地价上涨，房企成本就高，房价自然会上涨。今天站长就从房屋价格的根源之一——土地拍卖。从新颖角度分析未来楼市走势，希望对大家有所帮助。

首先站长要科普一下房企的开发成本：一般项目的开盘价需要加上开发商的土地成本、建筑成本、融资成本、管理费用、营销费用、利润、税费等。其中土地是大头，而且与很多地方的GDP息息相关。

土地市场冷热不均

1月2日，某房地产研究院发布《2019年12月40城土地市场报告》。数据显示，北京、上海、广州、深圳大连、苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、佛山、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、昆明、合肥、沈阳、宁波、兰州、济南、扬州、东莞、岳阳、无锡、襄阳、荆州、金华、惠州、烟台、洛阳、桂林、徐州、北海、廊坊这40个城市的土地市场，冷热不均相当严重。

报告显示，南宁、襄阳、昆明、西安和深圳的土拍热度在高位，土地成交溢价率分别为75%、70%、42%、40%、21%，且土地成交量价同比去年齐升。一线城市只有深圳溢价率较高，为21%，而广州仅为1%。据中原数据显示，从全年来看，北京溢价率已降为个位数，为9.31%，同比减少32.2%。

在土地出让金收入方面，2019年全年40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元，同比增长18.6%，环比增长87.3%。2019年总体土地出让金收入相比2018年有明显增长。

其中，12月杭州卖地，达到2836亿元，也是当月一个卖地金额超过2000亿元的城市。上海卖地1992亿元，广州卖地1864亿元，苏州卖地1850亿元。北京位居第6位，卖地1699亿元。

除了卖地收入高的城市值得关注以外，还有些城市土地出让金增速较快，也值得一提。洛阳、长春、宁波2019年12月土地出让金分别增长了173%、105.2%、97.4%。因为这几个城市2019年房地产市场比较活跃，土地市场供求都比较火热。站长认为，这三个城市未来的房价有进一步增长的潜力。

但要注意的是，尽管2019年12月终于迎来年末周期性回温，但土拍规模的上行并未能有效带动溢价率的回升。有的地方土拍比较冷清，商品住宅去化情况不佳，因此房企拿地更加谨慎，比如德州、湖州、自贡、焦作、潍坊等城市溢价率均在10%以下，本溪、抚顺、鹤岗、铜川、松原、张掖等城市的溢价率甚至跌到了1%以下。

站长特别要提提近期频繁引起关注的鹤岗。随着人口流失和产业停滞，小城市楼市分化非常明显，盖好的新房能有人买就不错了，更别说长期增值了。

从流拍率100城市分布看，中西部地区城市流拍率较高，其中鄂州、张掖流拍率分别达到28.57%、27.78%；而平顶山市流拍率达到21.43%。

东北地区土地市场热度较低，绥化、松原、本溪等城市流拍严重，流拍率均达到20%以上。东北的产业发展还需要继续提振，人口流失的问题也不容回避，在此就不过多点评了。此外，金华、嘉兴、合肥等城市也存在严重流拍。珠三角地区如莆田、惠州、潮州、肇庆等城市流拍率均在13%以上。

这说明房企现在拿地非常谨慎，除了一二线核心地段以外，不会不轻易出手。这也能理解，在市场后期，小心才可以持久盈利，基业长青。
长三角区域持续火热

因为大都市圈的影响，长三角土地市场热度较高，成交规模持续保持高位。像上海、杭州、南京等热点一二线城市地块受到众多房企追捧。另外，地理位置优越、整体素质较高的地块也受到热捧。

从政策红利方面来看，2019年政府工作报告中提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，一体化发展的大概念出台。

从基本面看，长三角区域一直具有经济领先、人口规模庞大、交通融合度高等发展优势。所以2019年以来，规模房企加快在长三角区域布局。我们买房投资时，也可以学习房企们的战略眼光。

结论

2019年是房地产市场的政策年，也是落地因城施策最清晰的一年。这一年，各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标。2018年房地产调控次数为450次，2019年则高达620次，同比上涨幅度高达38%，调控次数刷新历史纪录。

在密集的调控下，新增土地数量和面积只有轻微增加——据中指研究院发布数据显示，2019年300个城市共推出土地31116宗，同比增加2%；推出土地面积129816万平方米，同比仅增加1%。

站长从土地市场数据中发现，2019年整体土地市场供需平衡，其中一二线城市供应增加；三四线城市没人没钱，供求两端同比下滑，房企自然拿地热情不高。总体来看，土地溢价率基本持平。

随着棚改货币化安置政策收紧、市场需求逐步疲软，在三四线城市步入调整的预期下，2018年第四季度至今，百强房企在三四线城市的拿地积极性逐渐减弱，投资力度明显缩减。预计今年三四线城市土地市场热度将整体下降，土地市场逐渐转冷，大部分房企会加速撤离三四线。

受政策及资金面影响，站长预计2020年土地市场或将继续降温。同时，由于目前土地溢价率已经处于较低水平，自然也无法大跌，毕竟土地和银行和挂钩，还是要保稳定。

从各等级城市来看，城市间分化将进一步加剧。土地市场冷热不均，区域分化的特征将会越来越明显。预计2020年一二线城市热度不减，稳中有升，未来房企会加大在一二线城市拿地力度。部分优质城市、优质地块仍然抢夺激烈，比如上海、杭州、南京等长三角热点城市的优质地块。

俗话说，树大好乘凉，大众投资紧跟主流房企的步调，更利于搭上顺风车，跟随发展趋势，获取发展红利。

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