近期，中央多次强调“房住不炒”和“三稳”的调控目标，实施好房地产金融审慎管理制度，房地产监管依旧从严，随着各地调控政策效果逐渐显现，整体市场热度有所下降。市场降温下，各地出台政策更加注重“双向”调节，部分楼市面临一定调整压力的城市，在“房住不炒”的基调下，对政策进行合理微调，保证市场平稳发展。如长春为首次购房的人才和农民发放购房补贴，沈阳上调人才首套房公积金贷款额度等。“中秋”小长假期间，重点监测城市市场表现一般，商品住宅成交面积同比下降近七成，与去年“中秋”假期相比，亦下降近四成。

重点城市商品住宅成交面积同比下降

市场延续降温态势，三四线代表城市降幅

表：2021年“中秋”假期部分重点城市商品住宅成交情况（单位：万㎡）

备注：去年“中秋”时间：10.1-10.3

数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）

“中秋”假期房地产市场交易情绪不高，市场延续降温态势。根据中指数据CREIS,今年“中秋”期间（9月19日-21日），部分重点监测城市商品住宅成交面积较去年同期下降69%，与去年“中秋”假期低基数相比，亦下降39%。主要原因在于房地产监管环境依旧较严，多地调控政策逐渐显效，导致购房者置业意愿快速下滑，市场观望情绪浓厚，商品住宅成交规模有所下降。

一线城市成交规模同比降幅，三四线代表城市降幅。“中秋”期间，上海、北京、深圳商品住宅累计成交12.46万平方米，较去年同期下降65%，与去年“中秋”假期相比增长30%。二线和三四线代表城市随着楼市调控政策的不断显效，房地产市场降温明显。二线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交21.8万平方米，同比下降70%，较去年“中秋”假期亦下降近五成；三四线代表城市“中秋”期间商品住宅累计成交5.1万平方米，同比下降73%，较去年“中秋”假期下降近六成。

典型城市

北京：

“中秋”期间（9月19日-21日），北京商品住宅累计成交3.01万平方米，较去年同期下降64%，整体市场热度有所回落。政策严控背景下，市场竞争度加剧，多数楼盘重启特价房促销、赠送物业费、砸金蛋、送家电、渠道抢客等模式，部分中高端改善盘也加入促销行列。

深圳：

“中秋”期间（9月19日-21日），深圳商品住宅累计成交2.53万平方米，较去年同期下降49%，整体市场延续低迷态势。新房供应节奏明显加快，但市场观望情绪浓厚，购房者选择性增多，打折促销活动相对较少。

武汉：

“中秋”期间（9月19日-21日），武汉商品住宅累计成交6.61万平方米，较去年同期下降66%，市场热度明显下降。假期当周，房企推盘力度较大，多个纯新盘入市，积极抢占市场，但受整体市场环境影响，购房者置业信心不足，整体去化一般。同时，多个新入市项目有折扣促销活动，其中以推出特价房最为普遍。

青岛：

“中秋”期间（9月19日-21日），青岛商品住宅累计成交3.08万平方米，较去年同期下降78%，市场热度明显下降，观望情绪浓厚。“中秋”期间，开发商加速销售回款，低价特价房、送车位、工抵房等促销政策频现，房企对区域的市场预期比较谨慎。

短期整体市场预判

展望未来，7.22会议和7月中央政治局会议为下半年房地产市场定调，政策调控将逐步常态化，房地产金融监管持续从严，叠加部分重点城市土地市场热度回落，预计短期内市场仍将延续降温态势。其中，一线及热点二线城市，短期市场情绪或有回落，但在供应改善下，新房成交规模仍有一定规模；三四线城市受政策收紧或需求集中释放后，市场或将进入调整通道。

值得注意的是，当前政策环境偏紧，特别是信贷环境明显收紧后，部分购房者置业需求被抑制，房地产市场面临较大调整压力，各地调控政策“双向”调整模式开启，市场调整压力较大的城市，或将在“房住不炒”总基调下对政策进行微调、预调，以稳定市场预期。

四季度即将到来，重点城市批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈，在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会；同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。

中指·项目云（点击试用）对城市各类政策进行了结构化处理，并通过市场热度变化、城市基本面变化、外部环境变化构建政策预警模型，预判城市政策走向。同时，结合城市所处阶段及市场供求关系进行趋势预判，帮助房企精准把握市场周期性机会。

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