11月16日，中指研究院在北京成功举办“2022中国房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会”。

2021年即将过去，当前房地产市场仍处于调整期，信贷环境虽有改善预期，但购房者置业情绪仍较为低迷，房企资金压力不减。面对新形势下的2022年，主流金融机构更加关注行业未来发展趋势以及企业的经营风险，房企亦在探寻更多融资机会以实现稳健发展。

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中指观点

房地产市场趋势及投资策略闭门研讨会，旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产市场形势，进而科学有效地调整应对策略提供研究支持，同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于中指·开发云、土地云、项目云及中指风险测评SAAS工具，中指研究院围绕2021中国房地产市场形势总结及2022趋势展望、2022房企融资环境分析及发展策略建议等研究成果进行了分享。

➤房地产市场：市场短期调整态势延续，预计2022年销售规模将回落

（1）今年年底政策微调预期较为强烈，但传导至销售端尚需时间，短期市场调整态势难改。

2021年房地产市场表现前高后低，下半年快速降温，销售回调幅度超预期。地产供给侧改革持续推进，三线四档、贷款集中度与“两集中”供地政策叠加，交易端、投资端同步降温。

“两集中”供地模式下，2021年土地市场供求规模明显缩量，地价上涨，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多重因素影响，重点城市第二批集中土拍降温，整体流拍撤牌率超30%；预计第三批土拍规则有所优化，但土地市场热度难有明显改善。

今年年底，房地产调控政策存微调预期，特别是信贷政策改善预期较强，合理的资金需求将得到有效满足，市场或现改善迹象，但整体调整态势难改，11-12月商品房销售规模同比或将保持两位数降幅。

（2）预计2022年市场规模有所回落，价格整体平稳。

政策端：政策着眼长效机制建立，因城施策开启双向调节，短期托底政策可能多为边际小幅改善。房地产税试点工作推进，低税率、有免征是共识，但征管有挑战；需关注房地产税征收对需求预期的影响，试点城市短期销售量价均可能调整，但长期影响中性。土地“两集中”模式大概率将延续，重点城市仍会保供应，土拍规则有望进一步调整和优化，确保土地市场更加平稳运行。

需求端：中长期需求动能减弱，销售规模回归下行通道。2022年，新开工的缩量将一定程度上拖累市场销售规模，房地产税试点亦对市场成交带来影响；货币供应量的增加、信贷环境改善将对市场带来支撑，但难改市场下行态势。另外，2021年上半年市场基数高，2022年上半年商品房成交规模同比增速或探底。地价上涨对房价形成支撑，同时一二线城市成交规模占比提升趋势下，房价整体趋稳，但部分三四线城市房价仍面临调整压力。

行业整体规模仍在，未来更需把握结构性市场机会。

➤房企融资环境：融资规模大幅下滑，政策矫正修复

（1）融资总规模大幅下降，结构以债券为主，单月融资增速持续为负，10月跌至谷底。2021年1-10月，房地产行业非银融资总额15617.3亿元，同比大幅下降21.2%。其中，债券融资占比超五成，仍为房企重要的资金补充形式，但海外债份额在逐渐向信用债转移；信托占比由上年同期的38.2%下降至31.8%，降幅明显；ABS上升7个百分点至20.7%。单月来看，自今年3月起，单月融资同比出现不同程度下滑，其中自8月起，单月降幅超过50%，10月同比降幅，为74.8%。

（2）传统融资渠道同比均有下降，绿债成为融资亮点，ABS成为融资新渠道。2021年1-10月，信用债发行总额4801.7亿元，同比下降13.3%；10月仅融资130亿元，同比下降55.2%；平均发行期限为3.4年，其中3年及以上的中长期融资占比过半。海外债共融资2624.1亿元，同比大幅下滑35%。近期多家房企违约，房企海外评级屡遭下调，市场波动，增加了海外债融资难度，而2022年上半年为偿债高峰，海外债融资压力很大。绿色债券为房企突破发行瓶颈的新模式，今年以来，多家房企发行超580亿元绿债。ABS1-10月共融资3228.8亿元，同比增长37.4%，供应链ABS为主要融资模式。ABS发行增加房企潜在的风险敞口，因此8月开始发行量大减直至断发。

（3）明年预期融资政策矫正修复，机构偏好国企及稳健头部民企，房企策略应注重长期主义。今年9月以来，房地产融资政策不再加码，同时通过与房企的多次座谈，逐步释放边际利好信号，如银行信贷加速、支持信用债、海外债发行、ABS发行松动等。预期未来机构偏好的企业类型以央企国企、实力强、经营稳的头部民企以及区域龙头企业为主。对于房企来说，控制规模、稳发展，长期主义、重经营等策略是房企行稳致远的重要保障。

（4）中指风险测评SaaS工具结果显示，行业整体抗风险能力降低。10月份抗风险能力得分均值为5.81，低于去年同期5.91的水平；抗风险能力一般及较弱企业数量明显增加。

在研究成果汇报的基础上，各方就2022年房地产市场走势、地产新形势下的投融资策略、金融机构与房地产企业的新型合作机会等主要问题进行了深入探讨，形成以下主要观点：

金融机构主要观点

➤关于房地产市场：信贷改善政策已落地执行，但不同区域有差异，市场底尚未出现

（1）房地产调控政策对市场影响较大，当前政策不确定性仍存，金融机构和房企均需要及早深入研究政策影响，如房地产税试点城市、征收力度等。政策底逐渐显现，购房者置业信心尚未恢复，市场走出底部还需要一段时间，2022年上半年市场或处在恢复期。

（2）市场分化态势更加明显，结构性机会仍在，特别是一二线人口增长的城市。

（3）中央进行窗口指导后，信贷政策改善正在路上，多家机构已在执行和落地，但传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间，且不同区域会有差异。另外，受银行端“两道红线”影响，信贷放松的空间有限。

➤关于金融机构投资策略：侧重稳健型合作方，跟进房企转型合作，关注持有型物业等新机会

（1）投资聚焦好区域、好城市和好项目，合作侧重财务健康和运营稳健型企业，对优质客户的收并购项目会提供一定支持。

（2）房地产市场调整压力下，部分房企结合自身资源禀赋和经营能力尝试转型，房企转型新业务或将带来新的投资机会。相较于销售型物业的去化难度增加和投资降低，持有型物业中长期或将带来稳定的租金，城市更新、产业园区等将受到更多侧重，叠加产业园区公募REITs等体系正逐步建立，投资关注优质区域和优质产业园区项目。

另外，房企投资和销售端压力增加，对房企运营能力提出更高要求，房地产行业数字化工具的应用将提升。

房地产企业主要观点

➤关于经营策略：长期主义，稳健经营

“短平快”的经营模式已经失效，规模不再是当前发展追求的目标。房企需要提高对利润的要求，加强自身经营能力，建立明确的盈利模式和高效的运营团队，坚持有质量的发展才是长期经营之道。同时应当以去化为主，减少投资，留存资金等待未来投资机会。

长期主义，底线管理，业务类型综合，更为健康。

央企房地产企业，前几年按照国资委及集团要求，已经对负债进行了管控，本轮市场融资环境剧烈变化下，这类企业表现较为稳健。

➤关于转型方向：结合自身特色延伸业务，寻找产业园、城市更新的机会

产业园、城市更新是当前行业发展热点，也是机构投资的热点，房企可以加强关注，但要选择潜力城市以及真正推动产业发展的园区对象。此外，房企可以根据自身发展历史、集团公司优势等特点延伸相关业务，扩张如会展、养老、商业地产运营、产业园区等板块，寻求新的业务增长点。

➤关于合作机遇：寻求收并购机会

同业间可在区域投资、融资渠道、合作开发等方面加强交流合作，拓展收并购机会，降低承债压力的同时寻求共同发展。

➤关于营销：去化困难，客户更加注重产品品牌

项目去化率下降，不断有企业暴露财务风险，客户担心楼盘烂尾，更加考虑项目企业品牌。客户量减少，销售较多倚重老业主。

本次会议在复盘2021年房地产市场发展逻辑、预判2022年市场变化趋势及分析企业融资环境的同时，更加强调了在新形势下企业如何把握市场趋势，实现更高质量、更稳健发展，为各大投资机构及房地产开发企业投融资提供决策参考。另外，本次会议亦为金融机构与房地产企业搭建了交流平台，进一步促进了双方合作，为行业稳定发展将起到积极作用。

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